Diversification et effet de levier

De la stratégie pour développer son patrimoine au risques bancaires systémiques.

Coté individuel

Je lisais l’autre jour un article mettant en avant l’intérêt de faire des projets en immobilier locatif pour développer son patrimoine (en l’espèce, atteindre le fameux « million » d’euros de patrimoine). Il y était question de l’intérêt de l’effet de levier dans la création de richesse patrimoniale via l’investissement immobilier. Ce qui est généralement tout à fait vrai. Le seul élément qui était « contradictoire » était que si le locataire ne payait pas, la stratégie tombait à l’eau. Et la parade résidait dans la diversification, c’est-à-dire effectuer plusieurs opérations de ce type pour diversifier le risque locatif.

Et là ça m’a interpellé. Non pas que la diversification ne soit pas une bonne solution pour maitriser les risques liés à l’investissement. Mais simplement qu’en alliant la diversification à l’effet de levier, si on diminue le risque lié à l’investissement, on augmente celui lié à l’effet de levier.

Je m’explique : l’effet de levier est un outil formidable pour développer son patrimoine. Mais comme toute opportunité formidable, elle comporte une part d’ombre qu'il ne faut pas négliger. C’est d’ailleurs ce risque qui était mis en avant dans le billet en question : si le locataire ne paie pas, tout tombe à l’eau. Mais c’est ici qu’il convient d’apporter des explications complémentaires. Car ce n’est pas la stratégie de construction de patrimoine qui tombe à l’eau dans l’absolu (les loyers impayés seront à priori temporaires, la stratégie elle de moyen / long terme), c’est l’équilibre budgétaire de l’investisseur. S’il n’y a plus de loyer qui entrent à un moment, cela signifie qu’il faut être capable de faire faire aux échéances de l’emprunt via ses autres revenus (qui à priori n’étaient pas destinés à cela).

Car c’est bien là l’ombre derrière l’opportunité qu’offre l’effet de levier. Si à un instant t je n’ai pas les moyens d’acheter un bien, je fais un crédit (l’effet de levier). Ce crédit suppose que pendant la période d’amortissement, je serai capable de payer son remboursement et ses intérêts. C’est donc une projection dans l’avenir (assez lointain, les crédits immobiliers étant réalisés sur de longues périodes), qui suppose 1) que je serai capable de payer le différentiel entre la mensualité du crédit et le loyer perçu et 2) que le cas échéant, je serai capable de payer l’intégralité du crédit si le locataire ne paye plus. 

Et si cette projection dans l’avenir, cette confiance, s’avère erronée, c’est pire qu’un grain de sable dans une stratégie de construction de patrimoine. C’est potentiellement une baisse drastique du revenu disponible, forçant la revente du bien sans en maitriser le timing. Et si la revente n’est pas possible, les pires scénarii sont imaginables (surendettement, …). Rien n’est jamais gratuit en ce bas monde, et le fait de pouvoir « s’offrir » un patrimoine sans avoir le cash (l’effet de levier) implique ce risque qui dépasse la simple remise en cause de la construction dudit patrimoine. C’est potentiellement son mode de vie actuel et futur qui peut être remise en cause.

Et la diversification par la multiplication d’opérations serait la solution à ce risque ?