Je deviens propriétaire de ma résidence principale

L’objectif de ce parcours est de vous former à l’achat de votre résidence principale. Nous organisons nos contenus ainsi que les quiz correspondants afin de vous permettre d’être en parfaite maîtrise de votre sujet lorsque vous rencontrerez les différents intervenants nécessaires à la réalisation de votre projet.

Quoi de plus beau que d’être propriétaire de son logement ?! Il y a l’aspect psychologique déjà, même si cela implique souvent d’accepter de rembourser un crédit d’un montant important sur une longue durée. Mais il y a aussi et surtout l’aspect financier. Lorsque vous payez un loyer, vous perdez 100 % des sommes que vous payez chaque mois. Lorsque vous remboursez un crédit qui a servi à l’achat de votre logement, vous payez une mensualité dont seule la part d’intérêts est perdue. L’autre partie, c’est du capital remboursé. À supposer que vous revendiez un jour votre bien au moins à son prix d’achat, c’est une forme d’épargne. C’est même l’épargne la plus facile à réaliser si vous arrivez à trouver un bien dont la mensualité ne vous coûte pas plus cher que votre loyer actuel.

Pour toutes ces raisons, acheter sa résidence principale dès que l’on est en mesure de souscrire un crédit immobilier est un hack patrimonial. Le genre de hack très puissant qui fait la différence en termes de patrimoine plus tard dans la vie.

Alors oui, ce n’est pas pour tout le monde. Certaines villes (Paris notamment) présentent un tel écart entre les prix d’achat des biens et les loyers (ce que l’on appelle le ratio locatif), qu’il faut souvent payer beaucoup plus cher en mensualité de crédit qu’en loyer pour un même bien, et ce même si l’on souscrit un crédit sur une durée de 25 ans.

D’autres auront peut-être la chance d’être hébergés gratuitement et n’auront donc pas cette nécessité. Pour ceux-là, nous leur conseillons fortement d’épargner et d’investir afin de profiter de cette non-dépense.

Mais pour bon nombre d’entre nous, l’investissement dans sa résidence principale dès qu’on le peut est une très bonne solution. Mais comment déterminer le moment où on le peut ?

Pour cela, il y a plusieurs éléments à avoir en tête :

• Votre loyer actuel
• Le prix moyen des biens auxquels vous vous intéressez (déduction faite de votre apport si vous apportez de l’épargne dans l’opération)
• La durée maximale sur laquelle vous souhaitez rembourser votre crédit (qui ne peut dépasser 25 ans)
• Les taux d’intérêts pratiqués en ce moment
• Votre situation professionnelle
• Votre capacité d’emprunt (pour les banques)

Le prix des biens, la durée de l’emprunt et les taux vous permettront d’estimer la mensualité d’un crédit pour acheter votre résidence principale (lien vers simulateur de crédit). Puis de la comparer à votre loyer et de vérifier que le projet soit viable pour vous, notamment si la mensualité du crédit est supérieure à votre loyer.

La capacité d’emprunt et votre situation professionnelle sont des éléments plus formels qui feront que les banques accepteront ou refuseront votre projet immobilier. Si vous ne faites pas appel à l’emprunt, vous pouvez vous exonérer de ces préoccupations. Il faut avoir en tête que le CDI est un peu un sésame pour obtenir un prêt immobilier. Non pas qu’il soit impossible d’en obtenir un avec un CDD ou un intérim, mais ce sera beaucoup plus compliqué. La banque va donc estimer votre capacité d’emprunt. Pour ce faire, il y a une règle généralement appliquée : votre endettement ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus. Dit autrement, le cumul de vos charges (généralement, seules les charges d’emprunt et les impôts sont prises en compte, pas les charges fixes de type téléphonie, internet, énergie, … mais gardez-les quand même en tête !) ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus mensuels.

Tous les voyants sont au vert ?
Vous pouvez y aller !
Nous allons maintenant découvrir comment se déroule l’achat d’un bien immobilier, l’appel éventuel à un crédit pour ce faire, les différents intervenants auxquels vous serez peut-être confrontés ainsi que les risques et la réglementation si vous faites appel au crédit.
Vous validerez vos connaissances via un quiz à l’issue des modules !

Étape 1 : L’achat immobilier

On pose le contexte. Ça a beau être sa résidence principale, quelque chose d’assez basique, c’est quand même un investissement !

Étape 2 : Le crédit immobilier

Si vous achetez votre résidence cash, cette partie-là ne vous sera utile que pour votre culture générale !

Sinon, cette partie vous permet de mieux comprendre comment fonctionne l’effet de levier et les outils pour l’activer.

Les produits financiers :

Étape 3 : Les acteurs du projet immobilier

Ici, on met en pratique ! Vous avez viabilisé votre projet, peut-être même trouvé un bien ? Voici les interlocuteurs que vous serez amené à rencontrer lors de la concrétisation de votre projet.

Pour le crédit et les assurances liées : La plupart du temps, c’est votre banque que vous irez voir. Elle sera en mesure d’étudier votre demande de crédit ainsi que de vous faire une offre. Elle sera également capable de vous proposer l’assurance des emprunteurs via son assurance « groupe ». Vous pouvez également faire le tour des banques dont vous n’êtes pas client afin de comparer les propositions.

Si vous jugez les offres de crédit pas assez intéressantes, ou que vous souhaitez déléguer la recherche de financement, vous pouvez aller voir un courtier en crédit immobilier. Dans ce cas, il peut être intéressant de ne pas aller voir votre banque avant de signer le mandat de recherche de financement avec le courtier. En effet, les accords dont ils disposent avec les banques peuvent leur permettre de vous obtenir un taux plus intéressant que ce que votre banque vous proposera directement. Cependant, une fois que vous serez allé voir directement votre banque, elle refusera l’intermédiation du courtier et les conditions qu’il aurait pu obtenir. Si d’aventure vous choisissez une autre banque que votre banque principale pour réaliser le crédit, il vous faudra y domicilier votre salaire et en faire votre nouvelle banque principale. Le courtier en crédit est également souvent courtier en assurance et pourra vous accompagner dans le choix de l’assurance des emprunteurs qui accompagnera le crédit.

Enfin, si vous souhaitez tout gérer et optimiser de A à Z (et que vous avez du temps !), vous pouvez, à l’instar des banques faire le tour des assureurs en direct pour voir les contrats d’assurance qu’ils peuvent vous proposer, et faire jouer la loi « Hamon » pour changer de contrat d’assurance si la banque qui met en place le financement refuse que vous choisissiez une assurance déléguée pour accompagner votre crédit.

Pour le bien immobilier :

Tous ces acteurs ne sont pas nécessaires. Si vous achetez votre résidence principale sans effectuer de crédit et sans passer par un agent immobilier, vous ne rencontrerez aucun de ces intermédiaires !

Étape 4 : Le support de l’achat immobilier

Nous rentrons ici dans le détail de la propriété immobilière. Vous avez trouvé un bien, le partenaire financier qui vous aide à le financer le cas échéant ?

Il est temps de voir qui s’occupe de sécuriser la transaction ainsi que la propriété de votre bien immobilier.

Support d’investissement :

Étape 5 : les frais liés

Il est temps de s’intéresser aux frais liés à l’achat de votre résidence principale. Si vous ne faites pas appel au crédit et que vous trouvez votre bien sans aller voir d’agent immobilier, il n’y aura que les frais de notaire qui s’appliqueront. Et qui sont en grande partie des frais d’enregistrement légaux. Comptez entre 5 et 10 % du prix d’achat du bien pour un bien ancien (7.5% en moyenne), dépendant du montant de l’achat. Si le montant est faible (environ 50k€), les frais représenteront autour de 10% de son prix d’achat.

Ensuite, chaque intermédiaire appliquera sa « couche » de frais :

• L’établissement qui octroie le crédit (la banque, ici appelée l’établissement de crédit)
• L’établissement qui vous assure (souvent la banque qui octroie le prêt si vous prenez l’assurance groupe proposée)
• Le courtier en crédit immobilier si vous allez en voir un
• Le courtier en assurance (qui est souvent le même interlocuteur que le courtier en crédit)

Et n’oublions pas les frais des agents immobiliers :

Étape 6 : Les risques de l’achat immobilier

Enfin, comme tout investissement, il n’est pas dénué de risques. Les risques peuvent porter sur l’outil qui sert l’investissement (le crédit) ou bien sur l’investissement même !

Les risques liés au crédit :

Les risques liés à l’achat d’un bien immobilier :

Concernant ces risques, il est intéressant de noter que lorsque vous achetez votre résidence principale, vous les limitez par rapport à l’achat d’un bien immobilier destiné à être loué. En effet, le fait d’habiter le bien vous permet de ne plus payer de loyer. Si on compare cette situation à un investissement locatif, cela vous permet de mieux maîtriser le cash-flow de votre investissement immobilier. Là où tout investissement locatif vous met à la merci du bon paiement du loyer par le locataire.

Étape 7 : la réglementation

Pour encadrer les activités de crédit représentant les risques les plus importants des projets immobiliers, les établissements de crédit et courtiers en crédit sont supervisés par des instances de régulation.