Le crédit immobilier

Les crédits immobiliers sont les crédits qui permettent l'acquisition de biens immobiliers exclusivement. En France, ils sont presque systématiquement à taux fixe, bien que l'on puisse demander un taux variable (dont la variabilité du taux est en plus limitée – ou capée dans le jargon bancaire). Mais ces dernières années, avec des taux très bas, ils ne présentaient aucun intérêt pour l'emprunteur. Même quand les taux d'intérêt étaient plus élevés, seule une minorité d'emprunteurs y faisaient appel. 

Le montant d'un prêt immobilier n'est pas limité, mais l'étude et l'octroi par la banque se fait de manière rigoureuse, notamment en étudiant les revenus, les charges, le patrimoine et l'historique bancaire du client (et il faut compter entre un et trois mois pour obtenir les fonds en cas d'accord).

La durée du prêt n'excède généralement pas 25 ans (bien qu'il soit possible de monter à 30) et elle n'est jamais inférieure à 5 ans (s'il ne s'agit pas d'un crédit relais). 

À l'inverse des crédits à la consommation (enfin la plupart) et compte tenu de son montant élevé, le crédit immobilier est en général assorti d'une garantie. Elle peut être réelle (hypothèque ou nantissement de placements financiers), mais les banques préfèrent la déléguer à un organisme de cautionnement qui se chargera de "saisir" le bien en cas de non-remboursement du prêt. Plusieurs organismes de cautionnement existent, mais chaque banque ne fait appel qu'à un organisme. Pour les banques non mutualistes (BNP Paribas, Société Générale, ...), c'est par exemple Crédit Logement qui officie. Les banques mutualistes (Crédit mutuel, Caisse d'épargne, ...) ont leur propre organisme de cautionnement.

En complément, bien qu'elle ne soit pas légalement obligatoire, la banque étudiant le crédit vous demandera de souscrire à une assurance des emprunteurs. Elle vous proposera son assurance (dite “assurance groupe”). Les assureurs extérieurs à la banque (souvent par l'intermédiaire des courtiers en assurance) vous permettront de comparer le contrat groupe de la banque à des contrats “délégués” et gérés par ces assureurs. Et vous permettront de changer de contrat en invoquant la loi Hamon.

La plupart du temps, les crédits immobiliers sont amortissables, mais il est possible de demander un crédit In Fine. Dans ce cas, le remboursement du montant emprunté s'effectue le dernier mois du crédit, les autres mensualités n'étant composées que des intérêts. Ce type de prêt intervient surtout lors de montages patrimoniaux complexes, pour des individus ayant un large patrimoine immobilier et ne souhaitant pas alourdir leur IFI (les dettes étant déductibles de la valeur du bien).

Notons enfin qu'une fois le crédit mis en place, vous avez la possibilité de le rembourser par anticipation (si par exemple vous revendez le bien que vous avez acheté). Par contre, la banque prévoit dans ce cas des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA), qui ne peuvent excéder 6 mois d'intérêts (au moment du remboursement) et 3% du capital restant à rembourser. Si vous savez que vous risquez de revendre le bien avant l'échéance du crédit, vous pouvez négocier (ou du moins essayer !) avec la banque une exonération totale ou partie de ces indemnités à la mise en place du contrat. Attention toutefois, il faut le faire avant l'émission et la signature de l'offre de prêt. Sinon, rien n'engagera juridiquement la banque et elle pourra vous facturer les IRA une fois que le remboursement anticipé interviendra.