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L'immobilier locatif direct

L'investissement immobilier locatif est également très courant en France. C'est un moyen relativement facile de constituer un patrimoine à condition d'avoir des revenus suffisants pour faire face aux charges du prêt.

 

L'idée est simple à la base : on achète un bien immobilier non pas pour y vivre, mais pour qu'un locataire y habite.

 

Les particularités fiscales françaises, l'attrait de l'investissement locatif et les évolutions du marché ont introduit une certaine complexité, que ce soit en termes de types d'opérations possibles, de modes de location ou des impôts à payer sur les loyers perçus. Tout cela a évidemment un impact sur le rendement.

 

Quels sont les rendements attendus ?

 

Dans l'immobilier ancien, cela dépend des villes, plus précisément des prix des biens immobiliers et des loyers pratiqués. Cela peut également dépendre du type d'investissement locatif (colocation, petites surfaces, locaux professionnels, etc.). Pour l'investissement locatif le plus courant, c'est-à-dire la location "classique" nue ou meublée dans des grandes métropoles, le rendement brut se situe entre 3 et 6 % (avant impôts).

 

Pour les autres types d'investissements locatifs (villes où les prix du foncier sont bas, colocation, etc.), cela peut varier considérablement et dépasser les 10 % de rendement brut annuel. Cependant, il faut être attentif, car un rendement plus élevé est souvent synonyme d'un plus grand risque concernant la valorisation des biens.

 

En ce qui concerne l'immobilier neuf, les rendements sont généralement beaucoup plus faibles et parfois compensés par des avantages fiscaux lors de l'achat (Pinel, Scellier, etc.). On vise généralement un rendement brut de 3 à 4 %. Dans le passé, il y a eu de nombreux abus dans la commercialisation de biens immobiliers neufs, en raison des rémunérations importantes des intermédiaires vendant ces biens et de l'attrait des avantages fiscaux immédiats, ce qui nous fait parfois oublier d'autres facteurs de rentabilité d'un investissement immobilier tels que l'emplacement et son attractivité, le prix au mètre carré, etc.

 

Nous n'entrerons pas ici dans les détails des différents régimes fiscaux et types d'opérations immobilières.

 

Cependant, nous pouvons vous conseiller deux points importants :

 

  • Bien que cela soit un moyen rapide de constituer un patrimoine, il ne faut jamais oublier qu'un prêt et ses charges représentent une sorte d'épée de Damoclès à long terme. Et beaucoup de choses peuvent se produire pendant ce laps de temps, que ce soit votre situation personnelle, celle du marché immobilier ou même du monde en général. De nombreux facteurs peuvent avoir un impact sur les belles prévisions faites lors de l'achat du bien.

 

  • En corollaire du premier conseil : lors de l'achat d'un bien immobilier locatif, il est toujours préférable d'envisager la possibilité d'y habiter soi-même. De cette manière, nous augmentons notre vigilance, prenons en compte des éléments non financiers dans notre réflexion et surtout, si quelque chose tournait mal, nous pourrions y vivre et ne pas nous retrouver dans la situation délicate d'une vente d'urgence rarement optimale.

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Les OPCI

Les OPCI, ou Organismes de Placement Collectif en Immobilier, sont des FIA Immobiliers. À l'instar des SCPI, ils investissent donc majoritairement en immobilier. Mais à la différence des SCPI, ils présentent une liquidité supérieure. Vendre des parts d'OPCI est donc théoriquement plus rapide que de vendre des parts de SCPI.

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Les sociétés foncières

Les sociétés foncières sont des sociétés cotées en bourse, dont l'activité consiste à acquérir et à gérer des biens immobiliers. À l'inverse des autres sociétés cotées, elles ne peuvent exercer une autre activité, et disposent donc de ce statut juridique et fiscal particulier.

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La résidence principale

L'immobilier principal est l'investissement immobilier le plus courant des Français.

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Les SCPI

Les SCPI (sociétés civiles de placement en immobilier) sont des fonds d’investissement non cotés qui collectent des fonds auprès d’épargnants afin de les investir dans des actifs immobiliers (de tout type, mais principalement de l’immobilier d’entreprise, difficilement achetable individuellement compte tenu de leur valeur unitaire importante) en suivant une stratégie de gestion préétablie.

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