Les SCPI

Les SCPI (sociétés civiles de placement en immobilier) sont des fonds d’investissement non cotés qui collectent des fonds auprès d’épargnants afin de les investir dans des actifs immobiliers (de tout type, mais principalement de l’immobilier d’entreprise, difficilement achetable individuellement compte tenu de leur valeur unitaire importante) en suivant une stratégie de gestion préétablie.

Aussi appelées « Pierre Papier », les investissements en parts de SCPI s’apparentent souvent à des investissements immobiliers classiques de par leur rendement (entre 4 et 6% par an en moyenne), leur fiscalité qui est majoritairement celle qui s’applique aux revenus fonciers, ainsi que la possibilité de faire appel à un crédit immobilier pour en acquérir des parts.

Elles se différencient de l’immobilier classique par leur accessibilité (à partir de 187€ pour les moins chères, jusqu’à 10 000€ pour les plus onéreuses), leur absence de gestion qui est déléguée à la société de gestion, ainsi que leur achat et leur revente simplifiés qui ne nécessitent pas de passer devant un notaire. Le marché secondaire est animé par la société de gestion qui met en relation les investisseurs souhaitant acquérir des parts et les vendeurs. Étant donné qu'il s'agit de fonds d’investissement non cotés, il faut compter trois mois pour revendre ses parts.

On peut distinguer les SCPI « ouvertes » des SCPI « fermées ». Les SCPI qui sont ouvertes à la collecte acceptent les demandes de revente avec de nouveaux souscripteurs (donc souvent plus rapidement que sous 3 mois), tandis que les SCPI fermées confrontent à intervalles réguliers les demandes d’achat et de vente. À noter que les intermédiaires commercialisant les SCPI (CGP, CIF, courtiers en assurance,…) sont rémunérés uniquement pour la vente de SCPI ouvertes. On vous proposera donc rarement d’acquérir des parts de SCPI fermées sur le marché secondaire.

En contrepartie de la gestion évoquée ci-dessus, la société de gestion perçoit différents types de frais : une commission de souscription (pour la majorité) d’environ 10% du prix d’achat qui est partagée entre la société de gestion et le distributeur, des frais de gestion qui sont prélevés sur les loyers et autres transactions, travaux, etc., réalisés sur le parc immobilier de la SCPI (entre 10 et 20% des loyers perçus), et parfois des frais de sortie avant une certaine durée de détention (notamment s’il n’y a pas de commission de souscription).

Le cadre juridique des SCPI ne rend pas ces frais transparents, dans la mesure où ils sont inclus dans les données affichées par la société de gestion (la commission de souscription est incluse dans le prix de la part, le rendement affiché est net des frais de gestion, etc.). Cela amène souvent les intermédiaires qui commercialisent les parts de SCPI à ne pas être transparents sur ces frais lors de la souscription (et à présenter, par exemple, la commission de souscription comme des frais de sortie, puisque l’investisseur ne s'en rend compte que lorsqu'il revend ses parts. Mais l’intermédiaire lui, tout comme la société de gestion, est bien rémunéré à la souscription).