Les FIA - Les SCPI
Les SCPI (sociétés civiles de placement en immobilier) sont des fonds d’investissement non cotés qui collectent des fonds auprès d’épargnants afin de les investir dans des actifs immobiliers (de tout type, mais principalement de l’immobilier d’entreprise, difficilement achetable individuellement compte tenu de leur valeur unitaire importante) en suivant une stratégie de gestion préétablie.
Aussi appelées « Pierre Papier », les investissements en parts de SCPI s’apparentent souvent à des investissements immobiliers classiques de par leur rendement (entre 4 et 6% par an en moyenne), leur fiscalité qui est majoritairement celle qui s’applique aux revenus fonciers, ainsi que la possibilité de faire appel à un crédit immobilier pour en acquérir des parts.
Elles se différencient de l’immobilier classique par leur accessibilité (à partir de 187€ pour les moins chères, jusqu’à 10 000€ pour les plus onéreuses), leur absence de gestion qui est déléguée à la société de gestion, ainsi que leur achat et leur revente simplifiés qui ne nécessitent pas de passer devant un notaire. Le marché secondaire est animé par la société de gestion qui met en relation les investisseurs souhaitant acquérir des parts et les vendeurs. Étant donné qu'il s'agit de fonds d’investissement non cotés, il faut compter trois mois pour revendre ses parts.
On peut distinguer les SCPI « ouvertes » des SCPI « fermées ». Les SCPI qui sont ouvertes à la collecte acceptent les demandes de revente avec de nouveaux souscripteurs (donc souvent plus rapidement que sous 3 mois), tandis que les SCPI fermées confrontent à intervalles réguliers les demandes d’achat et de vente. À noter que les intermédiaires commercialisant les SCPI (CGP, CIF, courtiers en assurance,…) sont rémunérés uniquement pour la vente de SCPI ouvertes. On vous proposera donc rarement d’acquérir des parts de SCPI fermées sur le marché secondaire.
En contrepartie de la gestion évoquée ci-dessus, la société de gestion perçoit différents types de frais : une commission de souscription (pour la majorité) d’environ 10% du prix d’achat qui est partagée entre la société de gestion et le distributeur, des frais de gestion qui sont prélevés sur les loyers et autres transactions, travaux, etc., réalisés sur le parc immobilier de la SCPI (entre 10 et 20% des loyers perçus), et parfois des frais de sortie avant une certaine durée de détention (notamment s’il n’y a pas de commission de souscription).
Le cadre juridique des SCPI ne rend pas ces frais transparents, dans la mesure où ils sont inclus dans les données affichées par la société de gestion (la commission de souscription est incluse dans le prix de la part, le rendement affiché est net des frais de gestion, etc.). Cela amène souvent les intermédiaires qui commercialisent les parts de SCPI à ne pas être transparents sur ces frais lors de la souscription (et à présenter, par exemple, la commission de souscription comme des frais de sortie, puisque l’investisseur ne s'en rend compte que lorsqu'il revend ses parts. Mais l’intermédiaire lui, tout comme la société de gestion, est bien rémunéré à la souscription).
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« Unité de compte » est la dénomination de tous les produits d’investissement éligibles à une assurance-vie qui ne sont pas le fonds euro. Et qui ne sont donc pas garantis en capital. Il s’agit plus d’une définition par exclusion que par inclusion.
Le placement privé est la forme la plus “primitive” de gestion collective. Celle que l’on peut pratiquer sans être une société de gestion agréée par l'AMF. C’est également celle que l’on peut effectuer sans prévenir le régulateur en lui soumettant un prospectus si le nombre d’investisseurs potentiels ou avérés est de 149 personnes au maximum.
Les indices ne sont pas des fonds à proprement parler, mais des indicateurs permettant de suivre l’évolution d’un certain nombre de valeurs financières de manière agrégée. Par exemple, pour le Cac40, il s’agit des 40 plus grandes entreprises françaises cotées en bourse, classées par leur capitalisation et représentatives des différents secteurs d’activité.
Il en existe de nombreux et tous ne sont pas relatifs aux actions, ni à une zone géographique précise. Il peut s’agir de secteurs d’activité, d’émission de CO² maximales, … et ils n’ont de limites que la créativité de leurs créateurs et les titres financiers qui les composent.
Ils permettent un suivi de l’évolution des secteurs agrégés, un point de comparaison pour des fonds gérés activement (OPCVM ou FIA) mais aussi de créer des ETF ou Trackers, fonds d’investissements gérés passivement, dont la composition sera le reflet exact de l’indice répliqué.
Ils servent donc à la fois de thermomètre de l’économie, de référence pour certaines sociétés de gestion et de sous-jacent d’investissement pour d’autres !
Les autres FIA sont tous les fonds d’investissement en actifs non cotés qui ne rentrent pas dans les autres catégories. Ils sont très diversifiés et peuvent investir dans différents actifs, de l’immobilier au travers de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou Sociétés Civiles (SC) comme des forêts au travers de Groupement Forestiers d’Investissement (GFI), Groupement Fonciers Forestiers (GFF) ou des Sociétés Anonymes (SA). Il peut également s’agir de vignes, dans quel cas l’investissement se fera au travers d’un Groupement Foncier Viticole (GFV).
Les OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs mobilières) sont des fonds d’investissement qui acquièrent des actifs côtés. De ce fait, ils sont liquides et leurs parts peuvent être revendues dans un délai assez court (1 à 2 semaines).
Les SCPI (sociétés civiles de placement en immobilier) sont des fonds d’investissement non cotés qui collectent des fonds auprès d’épargnants afin de les investir dans des actifs immobiliers (de tout type, mais principalement de l’immobilier d’entreprise, difficilement achetable individuellement compte tenu de leur valeur unitaire importante) en suivant une stratégie de gestion préétablie.
Le fonds euro est la solution de placement à capital garanti proposée par les assureurs au sein de leurs contrats d’assurance-vie. C’est un peu l’équivalent des livrets bancaires, pour des fonds placés au sein de l’enveloppe fiscale qu'est l’assurance-vie. Ils permettent en effet de sécuriser tout ou partie des fonds placés sur un contrat d’assurance-vie, en complément des unités de compte disponibles sur ce type de contrats, sans avoir besoin de retirer les fonds de l’enveloppe fiscale.
Les ETF (Exchange Traded Fund) ou trackers sont des fonds dont l'objectif est de répliquer la performance d'un indice. De fait, ils ne font l'objet d'aucune gestion humaine, leur composition étant celle de l'indice qu'ils visent à répliquer.
Les Fonds d’investissement alternatif de Private Equity sont des fonds d’investissement noté côté qui collecte l’épargne des investisseurs afin de financer des entreprises non cotées en bourse (souvent en phase de capital développement / capital transmission). L’absence de marché pour revendre les parts de société acquise rend ces fonds illiquides. Impossible donc de les revendre une fois qu’elles sont acquises. En contrepartie, la réglementation impose à la société de gestion qui les gère de « liquider » les fonds à une certaine échéance (7 à 10 ans).
Ce qui amène ce type de fonds à avoir un fonctionnement très encadré, et un cycle de vie précis : une phase de collecte (1 à 2 ans), souvent parallèle à la phase d’investissement, puis une phase de gestion des participations (3 à 6 ans) durant laquelle la société de gestion accompagne les entreprises financées à optimiser leur fonctionnement et leurs résultats, puis une phase de cession (1 à 3 ans si tout va bien) durant laquelle la société de gestion ouvre son carnet d’adresses afin de trouver des repreneurs aux participations acquises.
Autant dire que la performance générée dépend grandement de la capacité de la société de gestion à sélectionner les entreprises dans lesquelles investir, mais aussi et surtout à trouver des acheteurs. Les performances de ce type de fonds sont donc assez disparates. Aussi est-il important de se renseigner sur le track-record de la société de gestion avant d’investir (bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures).
Ce type d’investissement est en général éligible à des dispositifs de réduction d’impôts, qu’il s’agisse de la réduction d’impôts sur les revenus « madelin » (18 à 25% des sommes investies) et/ou une exonération d’impôts sur les revenus générés s’il y en a à la sortie. Certains de ces fonds sont également éligibles au remploi des fonds dans le cadre du dispositif fiscal de “l'apport/cession” (150-0 B TER)
Les fonds de private equity les plus connus sont les FCPI (fonds commun de placement dans l’innovation) et les FIP (fonds d’investissement de proximité) car accessibles à partir de quelques milliers d’euros, mais on peut également citer les FCPR (fonds commun de placement à risque) et les FPCI (fonds professionnels de capital investissement). Ces derniers ne sont accessibles qu’à partir de 100 000€ investis, donc un peu moins connus.
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