Les OPCI

Les OPCI, ou Organismes de Placement Collectif en Immobilier, sont des FIA Immobiliers. À l'instar des SCPI, ils investissent donc majoritairement en immobilier. Mais à la différence des SCPI, ils présentent une liquidité supérieure. Vendre des parts d'OPCI est donc théoriquement plus rapide que de vendre des parts de SCPI.

 

Pour permettre une meilleure liquidité des investissements que les SCPI, l'actif de l'OPCI doit être à minima constitué de 60 % d'immobilier physique (souvent des bureaux, comme les SCPI). Il doit également conserver entre 5 et 10 % de liquidités afin de permettre d'honorer les demandes de rachat des investisseurs. Le reste, soit au maximum 35 % de l'actif, est constitué de titres financiers, souvent côtés en bourse et en lien avec le secteur immobilier (des actions ou obligations de sociétés foncières, par exemple).

 

Cette composition hybride de l'actif à dominante immobilière permet de s'exposer aux évolutions du marché de l'immobilier au travers d'un fonds, sans que cette exposition soit totale. Elle permet également de revendre potentiellement plus rapidement ses parts en cas de besoin.

 

Si l'OPCI est un FIA, il se situe en réalité à la frontière entre un OPCVM et un FIA. Comme un OPCVM (ou une action côtée), il dispose d'un code ISIN. Bien qu'il ne soit pas considéré comme « côté » ! Ces caractéristiques lui permettent d'être inscrit au sein d'un compte-titres (ce qui n'est pas le cas des SCPI), d'une assurance-vie ou d'un PER. Pour ces derniers supports, il est aujourd'hui possible d'investir en SCPI, mais il n'en a pas toujours été de même.

 

En effet, l'OPCI est un produit d'investissement récent qui a été pensé pour permettre à l'investisseur de s'exposer au marché de l'immobilier de manière mutualisée à travers des supports de placement très utilisés que sont les assurances-vie et les comptes-titres. À une époque où l'investissement en SCPI n'était pas aussi démocratisé qu'il ne l'est à ce jour et où les assureurs ne proposaient pas de SCPI dans leurs contrats pour des raisons de liquidité principalement. Entre-temps, les taux des banques centrales sont devenus bas, les fonds euros des assurances-vie moins rentables et les SCPI se sont fortement développées. À tel point que nombre d'assureurs font aujourd'hui un compromis sur la liquidité potentielle des parts de SCPI et en proposent dans leurs contrats.

 

Mais qu'en est-il du rendement ?

 

Si beaucoup se cachent derrière la récence de ce type de produit de placement, force est de constater que le rendement est décevant. L'objectif habituel d'un OPCI est de délivrer une performance annuelle de 3 à 4 %, soit moins que la moyenne de rendement des SCPI. En pratique, peu y arrivent et le rendement moyen à 5 ans de ce type de fonds est de 2,4 %. Certains ont même des performances négatives !

 

Le succès de ce type de produit de placement est donc limité, mais encore une fois, les performances passées ne préjugent pas des performances futures ! Et dans un marché immobilier (d'entreprise) sous tension, la liquidité supplémentaire offerte par les OPCI, ainsi que la diversification financière hors immobilier direct, pourraient bien s'avérer être des arguments séduisants pour diversifier son contrat d'assurance-vie ou son compte-titres.