Les champs et le fermage

Il est possible d'investir dans les champs et le fermage, à l'instar de ce que l'on peut faire dans les vignes, mais ce type d'investissement en actifs naturels est nettement moins démocratisé que les autres.

 

L'idée est de devenir propriétaire de champs par l'intermédiaire d'un véhicule financier (foncière agricole, société civile, société en commandite par actions, …), puis de les louer à des exploitants agricoles en contrepartie d'un “loyer” appelé fermage.

 

Le rendement est donc constitué pour partie de ce fermage, qui tourne autour de 1 ou 1.5% / an, ainsi que la revalorisation du foncier agricole. Pour les deux acteurs que nous allons présenter plus loin, les fermages ne sont pas distribués, mais capitalisés au sein du véhicule financier.

 

Les deux acteurs les plus connus sur ce segment sont Terre de Liens et Fermes en Vie. Tous deux se présentent comme acteurs de l'épargne solidaire. Un investissement par leur intermédiaire permet l'obtention d'une réduction d'impôts de 18% des sommes investies moyennant la conservation des parts durant 7 années.

 

Terre de Liens est le plus ancien de ces acteurs. Ils existent depuis plus de 20 ans, revendiquent 350 fermes accompagnées pour 10 000 hectares de terres. Ils proposent des projets en collecte à l'instar de projets de financement participatif. Ils ne présentent pas de rendement potentiel. La démarche se veut solidaire avant tout (mais tant le fermage que l'évolution des prix du foncier font évoluer la valeur des parts de la Foncière). Cependant, le volet collecte et financement de nouvelles installations n'est qu'un des aspects des activités qu'ils proposent. Si la Foncière Terre de Liens s'occupe de la partie Financière, il existe également une fédération et une fondation, des bénévoles et de nombreuses parties prenantes visant à accompagner le nécessaire renouvellement de générations dans le monde agricole. Avec pour objectif le maintient des terres agricoles, l'aide à l'installation et la facilitation de la transmission. 

 

Fermes en Vie est un acteur plus récent, axé sur l'installation de fermes agroécologiques. Les agriculteurs accompagnés signent une charte visant à définir les pratiques à respecter dans ce cadre. L'investissement se fait par la société en commandite par actions (SCA) Les Fèves. Ils présentent un objectif de rendement de 3% par an et une période de blocage des parts de 3 ans. Notez cependant qu'il vous faut conserver les parts au minimum 7 années pour conserver l'avantage fiscal à la souscription. Le véhicule étant une SCA, toute demande de retrait s'effectue par diminution du capital, dans le mois qui suit la clôture comptable. Ainsi, les rachats ne s'effectuent qu'une fois par an et dans la limite de 20% du capital de l'exercice précédent. Ils ne fournissent par contre pas d'informations sur la manière dont la SCA se procure les liquidités nécessaires pour honorer les demandes de rachat (ils ne présentent pas de poche de liquidités au sein de la SCA, ni de système de compensation des retraits par de nouveaux apports). 

 

Dans un cas comme dans l'autre, la liquidité semble être le point qui peut poser problème en cas de besoin des fonds investis.

 

 

Il existe d'autres moyens d'investir dans des champs, notamment la SC Terres Invest, gérée par la société de gestion de portefeuille Vatel Capital. Ce véhicule a été autorisé par l'AMF à la commercialisation au grand public en Avril 2023. Il s'agit d'un fonds d'investissement alternatif, mais souscriptible uniquement au travers de certaines assurances-vie, contrats de capitalisation et PER (il s'agit donc d'une unité de compte). Le rendement cible brut s'élève à 5% / an. 

 

 

Enfin, d'autres solutions devraient voir le jour prochainement. Le cadre juridique du Groupements Fonciers Agricoles Investisseurs (GFAI) a été adopté par le Sénat en fin d'année. Il devrait ouvrir la voie à la création d'autres fonds, fonctionnant de la même manière que les fonds forestiers ou viticoles, mais avec d'autres actifs naturels sous-jacents comme les champs. France Valley travaille dors et déjà au lancement d'un GFAI pour courant 2024. Nous vous tiendrons bien sûr informés de l'évolution de ce secteur passionnant.